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Domande frequenti

Imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione in genere

• Cosa si intende per “locazione” nel diritto tributario ?
• Quali sono i contratti di locazione soggetti a registrazione ?
• Anche i contratti verbali ?
• Sono un imprenditore e vorrei affittare degli immobili che sono considerati beni strumentali, quindi dovrò emettere fattura IVA per i canoni che incasserò; l’inquilino dovrà pagare due imposte ?
• Quali altri eventi del contratto di locazione sono considerati dalla legge ?
• Anche per le cessioni, risoluzioni e proroghe l’imposta minima non può essere inferiore alla misura fissa di 100.000 lire (oggi 51,65 euro)?
• L’imposta di bollo si applica ogni 4 facciate, indipendentemente dal numero di righe e dalla dimensione dei caratteri ?
• Il mio contratto di locazione è composto anche da alcuni allegati: devo seguire una procedura particolare ?
• In caso di contratto di locazione a tempo indeterminato devo indicare una data finale ?
• Se in un contratto a tempo indeterminato indico una durata superiore a 9 anni, cosa succede ?
• Il contratto è a tempo determinato ed è prevista la proroga tacita; quale data di fine rapporto devo indicare ?
• Chi deve provvedere alla registrazione ?
• In quale ufficio dell’Agenzia delle Entrate devo recarmi per procedere alla registrazione ?
• Entro quale termine devo procedere alla registrazione ?
• Come si calcola l’imposta di registro dei contratti di locazione sottoposti per la prima volta alla registrazione ?
• Dopo l’introduzione dell’Euro, con quali criteri devo arrotondare l’imposta di registro ?
• Nel calcolo dell’imposta devo considerare solo l’affitto vero e proprio oppure anche gli oneri accessori (spese condominiali, utenze, ecc.) ?
• Il contratto prevede che l’affitto venga aggiornato annualmente in base all’indice Istat; posso ugualmente pagare l’imposta per tutta la durata del contratto medesimo ?
• Tale normativa si applica anche nel caso di variazioni non dipendenti dall’indice Istat, ma, per esempio, da leggi speciali, come quelle vigenti nell’edilizia pubblica ?
• In base alle diverse normative regionali che disciplinano l’affitto degli alloggi pubblici il canone può subire  annualmente o biennalmente delle variazioni anche molto ampie, come ci si deve comportare in questi casi ?
• Per le annualità successive alla prima devo pagare comunque l’imposta minima ?
• Il mio contratto prevede il pagamento di un deposito cauzionale da parte del conduttore; che rilievo ha tale deposito per la registrazione ?
• Alla tassa del 2% calcolata sul canone annuo, dovuta per il rinnovo di ogni singolo contratto deve essere aggiunta qualche altra voce (es. Imposta di registro o altro) ?
• Eseguo il PAS di  un contratto per un anno , nel corso dell'anno stesso l'inquilino rilascia l'alloggio; è possibile recuperare una parte della tassa pagata ad inizio anno? Deve essere fatta una comunicazione e a chi?

Cosa si intende per “locazione” nel diritto tributario ?

Nel diritto tributario per locazione si intende una prestazione di servizi effettuata in maniera continuativa dal locatore nei confronti del conduttore (Puoti G., voce Locazione (diritto tributario), in Noviss. Dig.it.,App., Torino, 1983, IV, 999).

Quali sono i contratti di locazione soggetti a registrazione ?

Dal 1° gennaio 1998 è obbligatoria la registrazione di tutti i contratti di locazione ed affitto di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (art. 5, parte prima e art. 2 bis parte seconda della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

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Anche i contratti verbali ?

Ai sensi dell’art. 3 del DPR n. 131/1986 sono soggetti a registrazione i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato.

Sono un imprenditore e vorrei affittare degli immobili che sono considerati beni strumentali, quindi dovrò emettere fattura IVA per i canoni che incasserò; l’inquilino dovrà pagare due imposte ?

No, la legge stabilisce il principio di alternatività tra l’applicazione dell’IVA e quella dell’imposta proporzionale di registro; in via generale l’art. 40 del DPR N. 131/1986, stabilisce che alle cessioni di beni o prestazioni di servizi, si applica soltanto l’imposta in misura fissa.

Inoltre ai sensi dell’art 5, comma 2, dello stesso DPR le scritture private non autenticate comportano soltanto la registrazione in caso d'uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all'imposta sul valore aggiunto.

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Quali altri eventi del contratto di locazione sono considerati dalla legge ?

Gli articoli 3 e  17 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 stabiliscono che pure le cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti di locazione devono essere registrate.

Anche per le cessioni, risoluzioni e proroghe l’imposta minima non può essere inferiore alla misura fissa di 100.000 lire (oggi 51,65 euro)?

Sì, il Ministero delle Finanze (Ris. N. 260193 del 18.6.1990 e Circolare 16.1.1998, n. 12/E), ha precisato che in questi casi il tributo dovuto si configura come principale, poiché gli atti sopra indicati hanno natura autonoma e innovano rispetto ai precedenti contratti di locazione o sublocazione.

L’imposta di bollo si applica ogni 4 facciate, indipendentemente dal numero di righe e dalla dimensione dei caratteri ?

L’art. 5 del DPR 26.10.1972 n. 642, ai fini dell’applicazione dell’imposta di bollo, stabilisce che il foglio si intende composto da quattro facciate e la pagina da una facciata.

Per i tabulati meccanografici, cioè per i documenti compilati tramite computer, l'imposta è dovuta per ogni 100 linee o frazione di 100 linee effettivamente utilizzate.

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Il mio contratto di locazione è composto anche da alcuni allegati: devo seguire una procedura particolare ?

La richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati, ma non importa applicazione dell'imposta se si tratta di documenti che costituiscono parte integrante dell'atto, di frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili ovvero di atti non soggetti a registrazione (art. 11, comma 7, del DPR n. 131/1986).

In caso di contratto di locazione a tempo indeterminato devo indicare una data finale ?

Sì, in quanto, ai sensi dell’art. 36 del DPR n. 131/1986:

• se il contratto è a tempo indeterminato l’imposta è applicata in base alla durata dichiarata dalla parte che ne chiede la registrazione;
   
• se alla data indicata il rapporto non è cessato deve essere presentata all’ufficio una nuova denuncia in base alla quale l’imposta viene determinata in relazione alla maggiore durata del contratto.

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Se in un contratto a tempo indeterminato indico una durata superiore a 9 anni, cosa succede ?

Ai sensi dell’art. 1572 del Codice Civile, i contratti di locazione che hanno una durata ultranovennale sono atti eccedenti l’ordinaria amministrazione; ciò significa che:

a)     occorre l’autorizzazione del Giudice Tutelare nel caso in cui l’atto sia stipulato da un minore (art. 374 C.C.);

b)     in caso di bene in comproprietà è necessario il consenso di tutti i partecipanti (art. 1108 C.C.);

c)      devono stipulati per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità (art. 1350 C.C.);

d)     devono essere trascritti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (art. 2643 C.C.).

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Il contratto è a tempo determinato ed è prevista la proroga tacita; quale data di fine rapporto devo indicare ?

Ai sensi dell’art. 36 del DPR n. 131/1986 per i contratti con patto di proroga tacita l’imposta è applicata in relazione alla durata pattuita, trascorsa la quale le parti sono obbligate a presentare una nuova denuncia per l’ulteriore durata del rapporto ed a pagare la relativa imposta.

Chi deve provvedere alla registrazione ?

Ai sensi dell’art. 10 del DPR N. 131/1986 sono obbligati a richiedere la registrazione:

a) le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all'estero;

b) i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati.

Nei casi indicati nella lettera a) potrà procedere alla registrazione indifferentemente il proprietario dell’immobile (locatore) o l’inquilino (conduttore), fermo restando che l’imposta sarà comunque a carico per metà ciascuno.

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In quale ufficio dell’Agenzia delle Entrate devo recarmi per procedere alla registrazione ?

Ai sensi dell’art. 9 del DPR n. 131/1986 le scritture private o i contratti verbali possono essere registrati in qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

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Entro quale termine devo procedere alla registrazione ?

L’art. 68 della legge 21 novembre 2000, n. 342 ha elevato a 30 il termine per il versamento dell’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e l’affitto di beni immobili e per le cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite degli stessi.

Il termine originario fissato dall’art 17 del DPR n. 131/1986 era di 20 giorni.

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Come si calcola l’imposta di registro dei contratti di locazione sottoposti per la prima volta alla registrazione ?

L’art. 5 della parte I della Tariffa allegata al DPR n. 131/1986 stabilisce un’aliquota del 2% con un minimo di 51,65 euro.

In caso di contratti di durata pluriennale è possibile corrispondere l’imposta per l’intera durata del contratto; in tal caso l’imposta medesima si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Nel seguito viene pubblicato il flow-chart dell'algoritmo utilizzato da Federcasa Servizi per il calcolo del canone di locazione. L'algoritmo è stato verificato anche dalla SOGEI.

Fare click per vedere il flow-chart

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Dopo l’introduzione dell’Euro, con quali criteri devo arrotondare l’imposta di registro ?

L'imposta, quando non è dovuta in misura fissa, deve essere arrotondata all'unità per difetto, se la frazione è inferiore a 50 centesimi, e per eccesso se non inferiore (art. 41 DPR 131/1986).

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Nel calcolo dell’imposta devo considerare solo l’affitto vero e proprio oppure anche gli oneri accessori (spese condominiali, utenze, ecc.) ?

No, il Ministero delle Finanze con Risoluzione 29.2.1980, n. 251167 ha affermato che gli oneri accessori, qualunque ne sia la natura, non devono essere considerati componenti della base imponibile del contratto.

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Il contratto prevede che l’affitto venga aggiornato annualmente in base all’indice Istat; posso ugualmente pagare l’imposta per tutta la durata del contratto medesimo ?

Sì in quanto l’art. 35, comma 2, del DPR n. 131/1986 stabilisce che gli aggiornamenti o gli adeguamenti del canone a norma della legge 27.7.1978, n. 392 hanno effetto solamente ai fini della determinazione della base imponibile in caso di proroga del contratto.

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Tale normativa si applica anche nel caso di variazioni non dipendenti dall’indice Istat, ma, per esempio, da leggi speciali, come quelle vigenti nell’edilizia pubblica ?

Si, almeno secondo un autorevole parere (M. Trapè, La registrazione dei contratti di locazione relativi ai beni immobili, in Rivista di diritto finanziario e scienza delle finanze, 1987, pag. 555).

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In base alle diverse normative regionali che disciplinano l’affitto degli alloggi pubblici il canone può subire  annualmente o biennalmente delle variazioni anche molto ampie, come ci si deve comportare in questi casi ?

Ai sensi dell’art. 35, comma 3, del DPR N. 131/1986, se nel contratto è prevista la possibilità che il corrispettivo vari tra un minimo ed un massimo, il valore da dichiarare non può essere inferiore al minimo.

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Per le annualità successive alla prima devo pagare comunque l’imposta minima ?

No. Il Ministero delle Finanze, con circolare del 16.1.1998, n. 12/E ha confermato quanto già espresso nella risoluzione n. 260193 del 18.6.1990 circa la natura complementare di tale imposta, per la quale dunque non vige alcun limite minimo di importo.

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Il mio contratto prevede il pagamento di un deposito cauzionale da parte del conduttore; che rilievo ha tale deposito per la registrazione ?

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze con Risoluzione 22.5.2002, n. 151/E ha precisato che, ai sensi dell’art. 6 della parte prima della tariffa allegata al DPR n. 131/1986, se le parti nel contratto di locazione convengono un deposito cauzionale, questo non è soggetto all’aliquota dello 0,50% se la garanzia è prestata da una delle parti contraenti, come avviene di solito.

Solamente nel caso in cui il deposito sia prestato da un terzo soggetto è dovuta l’imposta proporzionale sull’ammontare della somma costituita.

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La "tassa" del 2% corrisponde all'aliquota dell'imposta di registro che si applica sul canone annuo. In caso di annualità successive alla prima è l'unico tributo previsto (Art. 5 della Tariffa - Parte I - DPR n.131/1996).

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