Diritto di prelazione ex Legge 560/93 - Applicazione art. 28 Legge 513/77



1.    Se l'estinzione del diritto di prelazione ai sensi dell'articolo 1, comma 25, Legge 560/93 sia automatico ovvero se l'Ente possa esercitare il diritto di prelazione corrispondendo la somma prevista ex art. 28, comma 9, Legge 513/77.
2.    Se in caso di domanda di cessione in proprietà di alloggio demaniale presentata nel novembre 1966 e confermata nell'agosto 1977, il prezzo, mai precedentemente determinato, debba essere quello stabilito a norma della L. 513/1977 ovvero quello fissato dalla L. 560/1993.



1. Come già espresso in precedenti occasioni sembra che alla luce della normativa dell'articolo 1, comma 25, Legge 560/93, debba ritenersi che non sussiste l'obbligo in capo al proprietario di preventiva comunicazione dell'intenzione di alienare, quale atto dovuto finalizzato a mettere l'Istituto in condizione di esercitare il diritto di prelazione; è sufficiente invece che l'assegnatario proprietario versi, in qualunque momento, anche indipendentemente dal decorso del termine di dieci anni, l'importo stabilito dall'Ente cedente perché il diritto di prelazione di quest'ultimo si estingua.
Questa interpretazione trova il suo fondamento nel testo letterale della norma che non prevede espressamente la possibilità per l'Ente di optare o meno per l'esercizio del diritto di prelazione previsto dall'art. 28, Legge 513/77.
Secondo alcuni, però, dovrebbe ritenersi tuttora sussistente la facoltà di esercitare o meno il diritto di prelazione, da parte dell'Ente e pertanto il diritto dell'assegnatario-proprietario sarebbe subordinato al mancato esercizio di tale facoltà dovendosi ritenere prevalente l'interesse pubblico; sicché la singola amministrazione potrebbe valutare preliminarmente i casi nei quali vuole concretamente esercitare tale diritto (per esempio per ricostituire il proprio patrimonio in stabile di pregio). In mancanza di decisioni in merito non è possibile, allo stato, optare con sicurezza per una tesi ovvero per l'altra, va però detto che nel caso in cui l'amministrazione intendesse esercitare concretamente il diritto di prelazione, non consentendone l'estinzione, dovrebbe individuare preventivamente gli alloggi per i quali intende esercitare tale facoltà motivandone le esigenze e pubblicizzandone la decisione, ai fini della correttezza e della trasparenza amministrativa.

2. L'Ente rappresenta la situazione di un assegnatario di alloggio demaniale che ha presentato domanda di cessione in proprietà a' sensi del D.P.R. 2/1959 il 24.11.1966, confermandola il 23.8.1977, nei cui confronti non si è ancora concluso il procedimento in quanto l'Ente, dopo avergli risposto nel 1973 di essere in attesa della determinazione del prezzo da parte dei competenti uffici ha inviato soltanto nel febbraio 1993 la richiesta dell'Intendenza di Finanza per l'autorizzazione alla vendita; ha chiesto nell'ottobre 1995 - a seguito della richiesta dell'assegnatario - la valutazione dell'UTE e, una volta ottenuta la determinazione, ha comunicato all'assegnatario il 26.9.1996 il prezzo di cessione secondo la normativa della L. 513/77.
Ora, essendo nel frattempo intervenuta la L. 560/93, l'Ente chiede se il prezzo debba essere determinato secondo la normativa previgente o secondo quella attuale.

Premesso in via generale che la competenza sul punto spetta al proprietario e non già all'ente gestore si esamina comunque il quesito al fine di fornire un'indicazione utile.
Per dare la risposta va innanzi tutto verificato se, in capo all'assegnatario fosse sorto, in epoca antecedente alla entrata in vigore della L. 560/93, il diritto alla cessione in proprietà.
La Suprema Corte si è più volte pronunciata in tema di trasferimento in proprietà degli alloggi di e.r.p. a seguito dell'emanazione della L. 513/77 e sin dalle prime decisioni ha chiarito che "l'art. 27 della legge 8.8.1977 n. 513, nell'abrogare tutte le disposizioni che disciplinavano il trasferimento in proprietà agli assegnatari di alloggi e.r.p. assegnati in locazione semplice ha dettato una specifica procedura transitoria relativa alle domande presentate anteriormente e non ancora definite. Le domande accettate in precedenza, per le quali fosse stato altresì comunicato il prezzo della cessione, continuano ad essere regolate sotto ogni profilo dalle leggi abrogate, quelle, invece, pur valide, per le quali non sia stato comunicato il prezzo, devono essere confermate entro un certo termine. Per queste ultime il prezzo sarà determinato non già secondo la vecchia disciplina, ma si sensi dell'art. 28 della legge n. 513" (Cass. Sez. I 9.5.1981 n. 3062).

Successivamente la Corte ha confermato che "l'art. 27 L. 8 agosto 1977 n. 513, autenticamente interpretato dall'art. 52 L. 5 agosto 1978, n. 457, nell'abrogare tutte le precedenti disposizioni in materia, ha dettato una speciale disciplina transitoria relativamente alle domande presentate anteriormente alla data di entrata in vigore della citata L. n. 513 del 1977, e non ancora definite, le quali vengono assoggettate ad un diverso regime a seconda se siano state accettate o meno da parte degli enti proprietari o gestori prima della data suddetta, nel senso che le domande accettate in precedenza, e per le quali fosse stato, altresì, comunicato all'assegnatario il prezzo della cessione, continuano ad essere regolate, sotto ogni profilo, dalle leggi abrogate, mentre tutte indistintamente quelle non ancora accettate, qualsiasi determinazione sia stata adottata ed in qualunque stato si trovino i relativi procedimenti, ed anche se sia incorso il giudizio, possono essere ugualmente esaminate ed accolte, ma a condizione che siano confermate dagli interessati entro i termini perentori fissati dalla legge, e per esse, inoltre, il prezzo di riscatto va stabilito non già secondo la vecchia disciplina, ma ai sensi dell'art. 28 L. n. 513 del 1977, modificato dalla L. n. 457 del 1978" (Cass., Sez. I, 1.4.1982 n. 2011; in senso conforme si segnalano tra le tante Cass. Sez. I, 23.11.1982 n. 6326; Cass. Sez. I, 19.4.1983 n. 2679; Cass. Sez. I, 9.3.1995 n. 1903; Cass. Sez, Un. 8.10.1985 n. 4860; Cass. Sez. I, 26.6.1987 n. 5628; Cass. Sez. I, 26.1.1988 n. 4876; Cass. Sez., 29.4.1988 n. 3239; Cass. 4.5.1990 n. 3730).

In particolare nella sentenza Cass. Sez. Un. 8.10.1985 n. 4860 è espressamente affermato: " ... la pretesa di cessione in proprietà, che l'assegnatario e locatario di alloggio abbia proposto a norma e nel vigore del D.P.R. 17 gennaio 1959 n. 2 e L. 14 febbraio 1963 n. 60, trova fondamento in un rapporto di natura contrattuale sottratto alla discrezionalità della amministrazione assegnante (anche con riguardo alla determinazione del prezzo di cessione), e si ricollega, pertanto, ad una posizione di diritto soggettivo, come tale azionabile davanti al giudice ordinario, indipendentemente dall'eventuale sopravvenienza della L. 8 agosto 1977, n. 513 (modificata alla L. 5 agosto 1978, n. 457), la quale abroga la previgente normativa senza effetto retroattivo sui rapporti controversi sorti nel vigore di essa, e salva restando ogni questione sull'eventuale divieto per il giudice ordinario di emettere pronunce di condanna o costitutive (attinente ai limiti interni delle sue attribuzioni giurisdizionali); ne consegue che al predetto assegnatario, a fronte di un ritardo dell'amministrazione assegnante nella procedura di cessione, configurante inadempimento agli obblighi scaturenti dall'indicato rapporto (ove non si deduca e dimostri la non imputabilità dal ritardo stesso), deve riconoscersi anche la facoltà di adire l'ago per conseguire il ristoro del danno derivante dalla lesione del suddetto diritto, che è identificabile nella maggiore entità dell'esborso complessivamente subito per ottenere la proprietà dell'immobile" (rispetto a quello che avrebbe affrontato in caso di cessione tempestiva).

In sostanza le decisioni sopracitate affermano tutte: a) l'applicabilità della disciplina previgente per il caso in cui, essendo stata accettata la domanda ed essendo stato comunicato il prezzo, il contratto, alla luce della disciplina dell'art. 52 L. 457/78, possa considerarsi stipulato e concluso (in particolare è stato precisato in altre decisioni come con tale dizione si debba intendere la definitività ed incontestabilità del diritto ad acquistare l'immobile secondo la normativa previgente; cfr. da ultimo Cass. 20.11.92 n. 12389); b) la necessità della conferma, nel termine stabilito dalla legge della domanda che, presentata ai sensi del DPR 2/59 ovvero della L. 60/63 non sia stata accettata ed evasa mediante la comunicazione del prezzo, nonché la conseguente determinazione del prezzo ai sensi della L. 513/77 (essendo del tutto diversa l'ipotesi disciplinata dall'art. 52 L. 457/78 in cui il contratto si intende stipulato e concluso, nel senso specificato dalla giurisprudenza, in presenza dell'accettazione e della comunicazione del prezzo).

Dalle decisioni sopracitate emerge che il diritto dell'assegnatario all'acquisto al prezzo stabilito dalla nuova normativa sorge a seguito della tempestiva conferma della domanda a suo tempo presentata, configurandosi il ritardo della Amministrazione nella procedura di cessione quale inadempimento agli obblighi scaturenti dal rapporto contrattuale (Cass. Sez. Un. 8.10.1985 n. 4860 conforme Cass. 26.1.1988 n. 4876).
L'applicazione dei principi sopra esposti al caso concreto induce a ritenere che il diritto all'acquisto dell'alloggio alle condizioni di cui alla L. 513/77 sia sorto in capo all'assegnatario al momento della tempestiva conferma della domanda (del resto anche ove si volesse ricercare nel comportamento dell'Amministrazione una manifestazione di volontà non contraria alla richiesta cessione in proprietà potrebbe considerarsi che l'Ente non ha mai eccepito cause ostative alla cessione, ma anzi ha dato evasione ai solleciti, ha sottoposto la pratica all'ufficio Tecnico Erariale ed ha, infine provveduto alla comunicazione del prezzo).

Conseguentemente deve ritenersi che tale diritto non possa essere modificato in applicazione delle disposizioni successivamente emanate dalla L. 560/93.

Riferimenti:
L. 8.8.1977, n. 513
L. 23.12.1993 n. 560
D.P.R. 17.1.1959 n. 2

Redazione: 23 aprile 1998