Data di redazione: 12 giugno 2003

AMBIENTE E TERRITORIO

Oggetto
Oneri di urbanizzazione

Quesito
In merito alla corretta applicazione del 12° comma dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, così come sostituito dall’art. 3, comma 63, lettera d), della legge 23 dicembre 1996, n. 662, a sua volta integrato dall’art. 7, commi 5° e 6°, della legge 30 aprile 1999, n. 136.

In particolare, le difficoltà incontrate dall’Ente si riferiscono alla richiesta da parte di qualche amministrazione comunale di contributi per oneri urbanizzazione – loro dovuti per ottenere la concessione di aree destinate ad interventi di ERP in Piani di Zona ex lege 167/1962 – eccessivamente gravosi e, comunque non contenuti "entro il limite di quanto dovuto ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e successive modificazioni ", che dovrebbe rappresentare un tetto insuperabile, stante la norma stabilita dal citato art. 7 comma 5° della legge 136/1999.

Parere
1) La legge 10/1977 prevede, a fronte del rilascio della concessione edilizia, la corresponsione al Comune di un contributo commisurato all’incidenza delle opere di urbanizzazione (e, per l’edilizia non convenzionata, al costo di costruzione).

Per quanto riguarda le urbanizzazioni, deve trattarsi di quelle primarie e secondarie, come definite, rispettivamente, al 1° e al 2° comma dell’art. 4 della legge 847/1964 come modificato dalla legge 865/1971 (e da eventuali successive leggi regionali)

L’art. 35 della legge 865/1971 prevede che la convenzione (da stipularsi tra Comune e concessionario dell’area in PEEP) deve indicare, fra l’altro, il "corrispettivo delle opere di urbanizzazione". Per determinare tale corrispettivo, originariamente la legge 865/1971 faceva riferimento al "costo delle relative opere di urbanizzazione", criterio, questo, sostanzialmente confermato dalla legge 662/1996 all’art. 3 comma 63. Successivamente, la legge 136/1999, all’art. 7, comma 5, ha precisato che tale corrispettivo va determinato "entro il limite di quanto dovuto ai sensi della legge 28/1/1977 n. 10 e successive modificazioni".

Pertanto, attualmente, il criterio normativo – sulla cui base determinare il corrispettivo delle urbanizzazioni - non è più il solo "costo delle relative opere" bensì il costo che non superi comunque l’importo calcolato e dovuto ai sensi della legge 10/1997 e successive modifiche.

Per la determinazione degli oneri di urbanizzazione, l’art. 5 della legge 10/1977 obbliga alla redazione di "tabelle parametriche" e a tal fine:

a) indica una serie di criteri di riferimento per il classamento dei comuni (aspetti demografici, geografici, territoriali, di destinazioni urbanistiche, degli indici, volumi, etc);

b) attribuisce alla competenza delle Regioni l’approvazione di "tabelle parametriche", da adottare tenendo conto dei suddetti criteri nazionali;

c) impone ai Comuni di stabilire, con apposita deliberazione consiliare, "l’incidenza degli oneri… in base alle tabelle parametriche" regionali (e successivi aggiornamenti);

In conclusione, il riferimento normativo, per l’Ente che pone il quesito, è costituito dal combinato disposto, nazionale (legge 136/1999, art. 7, comma 5) e regionale (tabelle parametriche come recepite dal Comune).

2) A conferma di quanto sopra, oltre la chiara disposizione della norma dell’art. 7, comma 5, legge 136/1999 (che non può dar luogo a dubbi di interpretazione sia letterale che logica), possono valere alcune considerazioni ulteriori di "merito"; in particolare:

- E’ evidente che il legislatore ha voluto prevenire eccezioni di costituzionalità, assicurando, almeno, una parità di trattamento tra interventi edilizi in PEEP e quelli posti fuori, dato che per quest’ultimi il Comune può richiedere i contributi concessori solo nella misura prevista dalle tabelle parametriche.

- L’art. 35 della legge 865 consente, anzi, al Comune di applicare condizioni particolari ai soggetti (commi 10 e 6) concessionari che costruiscano abitazioni da dare in locazione, per gli oneri di urbanizzazione (oltre che per il corrispettivo della concessione).

- Risulta che molte regioni hanno previsto apposite riduzioni per gli oneri concessori in favore dei soggetti operanti in PEEP.

- Si rinviene nell’ordinamento urbanistico nazionale un criterio normativo (presente anche nelle legislazioni regionali), espresso nell’art. 28 legge 1150/1942 (come modificato dall’art. 8 legge 765/1967) per i piani di lottizzazione, secondo il quale è a carico dei proprietari lottizzanti "una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione".

E che tale criterio sia di portata ed applicazione generale lo si può rilevare dal fatto che il Ministero dei LL.PP. – tenuto conto che piani di lottizzazione e PEEP hanno entrambi natura di Piani urbanistici attuativi – ha chiarito (ed ammonito) i Comuni, stabilendo testualmente che "nel fissare i criteri per la determinazione delle quote (di urbanizzazione secondaria), i Comuni dovranno evitare che per le convenzioni nell’ambito dei piani della legge 167 ricorrano condizioni più gravose rispetto alle convenzioni della legge 765, in considerazione anche degli ulteriori vincoli che la legge 167 pone" (vedi circolare 28/10/1967 n. 3210, punto 6/B, contenente direttive e istruzioni per l’applicazione della legge-ponte 765/1967).

Ancora brevi notazioni:

- Nel corso degli anni c’è stata, anche sul piano legislativo, una "dilatazione" della categoria delle opere di urbanizzazione secondaria. Si ricorda ad esempio che l’iniziale previsione delle sole "scuole dell’obbligo" (che a sua volta si è allargata in quanto al concetto di "obbligo") è stata poi modificata comprendendo anche le "strutture e complessi per l’istruzione superiore" (v. art. 7 comma 44 legge 67/1988); per ultimo, la finanziaria 2003 consente ai Comuni di prevedere anche "le sedi di servizio e caserme occorrenti per la realizzazione dei preside di polizia (art. 31, comma 7, lettera b), legge 289/2002).

- Di fronte all’avvertita esigenza (giusta e condivisibile) di assicurare ai cittadini uno standard urbanistico-residenziale sempre più elevato, molti comuni hanno ritenuto di comprendere nelle progettazioni PEEP opere sempre più diffuse soprattutto di carattere sociale, culturale, sportivo, etc. che per dimensioni e caratteristiche sono molto onerose specie in PEEP medio-piccoli, laddove il riparto fra le cubature residenziali dei relativi costi viene inevitabilmente a incidere sui singoli interventi edilizi in misura più presente.

- Sempre in fase di progettazione, si è quasi sempre rilevato che, nei comuni soprattutto medio-piccoli, all'interno dei PEEP vengano fatti ricadere esigenze di insediamenti abitativi confinanti o vicini. Ne risulta un sovradimensionamento di pubblici servizi che, pur potendo ritenersi in via generale urbanisticamente corretto, di fatto fa ricadere sugli interventi edilizi in base alla legge 167 oneri che eccedono l’ambito del PEEP, creando situazioni di evidente ingiusta onerosità rispetto agli abitanti delle zone confinanti o vicine.

- Non si può dimenticare che molte delle opere di urbanizzazione secondaria fruiscono di proprie fonti di finanziamento statale e/o regionale (si pensi ai piani dell’edilizia scolastica, di quella sanitaria, di culto, etc.). Una programmazione comunale che punti nel realizzare tali opere così finanziate, all’esterno dei PEEP mentre all’interno di quest’ultimi punti soltanto sul finanziamento dei soggetti commissionari delle aree può apparire non solo discutibile ma iniquo.

3) In conclusione si ritiene che, a meno di diverse disposizioni della Legge urbanistica regionale, gli oneri di urbanizzazione applicabili agli interventi in zone di 167 non possano superare i limiti della legge 10/1977, e che comportamenti diversi possano (anzi debbano) essere contestati dagli Enti attuatori.

Riferimenti normativi
- Legge 10/1977 - Legge 847/1964
- Legge 865/1971 - Legge 662/1996
- Legge 136/1999 – Legge 28/1977