In caso di recupero di più edifici nello stesso ambito urbano, ma non contigui, di cui una parte ad uso residenziale e l’altra a destinazione diversa, è corretto unificare la documentazione relativa al controllo dei costi in un unico QTE, al fine di dimostrare il rapporto del 70 per cento destinato alla residenza, come previsto nel citato art. 11?

a) Rispetto alla prima questione, ricordiamo che l’art. 11 della legge 179/1992 consente due tipi di intervento:

• il recupero di immobili con destinazione residenziale non inferiore al 70 per cento della superficie utile complessiva;
• il recupero di immobili non residenziali funzionali alla residenza.

Per entrambi i casi è prevista la possibilità di destinare i fondi anche all’acquisizione.

Se la prima destinazione appare chiara, la seconda si presta ovviamente ad interpretazioni diverse, più o meno restrittive: infatti si potrebbe sostenere sia che ci si debba limitare ad opere al servizio delle residenze pubbliche, ovvero che si tratti di opere comunque funzionali alla residenza in genere. Lo scrivente opta per questa seconda interpretazione, basandosi sia sull’interpretazione letterale del testo di legge ("recupero…di immobili con destinazione residenziale non inferiore al 70 per cento o di immobili non residenziali funzionali alla residenza…"), in quanto qualora il legislatore avesse voluto limitare l’uso alle residenze di edilizia residenziale pubblica avrebbe dovuto specificarlo, così come avrebbe dovuto specificare la volontà di ammettere questa tipologia solo in caso di intervento unitario.

E’ ovvio che la regione avrebbe potuto intervenire nel proprio provvedimento di programmazione aggiungendo ulteriori specificazioni in direzione di una applicazione più restrittiva, ma, dall’esame degli atti allegati al quesito, pare che ciò non sia avvenuto, e che il provvedimento di localizzazione si limiti a ripetere il testo della legge nazionale.

Ci rimane dunque da verificare se l’opera prevista sia o meno "funzionale alla residenza", tenendo conto che il caso in esame riguarda una serie di edifici posti in centro storico, carente non tanto di infrastrutture primarie o di servizi commerciali, ma di "centri sociali ed attrezzature culturali e sanitarie". Anche su tale punto il parere dello scrivente è che questo tipo di opere, considerate urbanizzazioni secondarie ai sensi della legge 847/1964, sia assolutamente funzionale alla residenza, sempre, comunque, a meno di diverse interpretazioni in merito da parte della Regione inserite nel documento di programmazione.

b) Rispetto alla procedura da seguire nel caso in esame (che, ricordiamo, riguarda l’acquisto e recupero di quattro fabbricati distinti, siti nello stesso ambito urbano), si ritiene che l’ente attuatore avrebbe dovuto, come suggerisce la Regione, redigere un QTE separato per ciascuno dei tre interventi residenziali, verificando la percentuale residenziale del 70 per cento. Quanto al quarto edificio, i costi relativi potrebbero, ove rientranti nei parametri del QTE, essere ripartiti proporzionalmente fra i tre interventi, oppure, in base al ragionamento di cui al punto a), essere tenuti separati e fare oggetto di sola rendicontazione analitica, non esistendo (sempre a meno di integrazioni regionali) modelli unificati per la verifica dei costi degli interventi non residenziali. Poiché la legge regionale di settore prevede la possibilità di deroga ai massimali CER in caso di intervento di recupero in centro storico, la soluzione proposta non dovrebbe comportare problemi.

Riferimenti normativi
Legge 17 febbraio 1992, n. 179, art. 11
Legge Regione Sicilia 25 marzo 1986, n. 15, art. 16