LE ATTIVITÀ DELL'ISTITUTO

La presente relazione pone in evidenza l’attività che caratterizzerà i diversi settori dell’Istituto durante l’esercizio 1999.

I dati riportati sono frutto di stime prudenziali, operate dall’Ufficio Ragioneria sulla base dei dati comunicati dai diversi settori e sulla base delle obbligazioni già vincolanti per l'Istituto stesso.

Il bilancio preventivo è stato redatto secondo corretti principi contabili e nel rispetto del regolamento di cui al DM 10 ottobre 1986 n. 3440.

ATTIVITÀ COSTRUTTIVA

Nel corso dell'esercizio saranno portati a termine i lavori di costruzione di n. 60 alloggi in Rieti e n. 56 in provincia, verranno appaltati tutti i progetti in corso relativi ai programmi del 1° Quadriennio della Legge 179/92.

Si evidenzia che la previsione del costo degli stati di avanzamento degli interventi costruttivi da effettuare durante l'esercizio viene stimata in L. 6.158.316.600.

Il quadro che segue pone in evidenza in modo sintetico la previsione dell'attività costruttiva che trova riscontro nei dati previsionali del bilancio :

INTERVENTI COSTRUTTIVI

Verranno inoltre effettuati, durante l'esercizio, gli interventi di recupero elencati nel quadro che segue per un ammontare complessivo di L.10.692.912.750.

Per quanto riguarda l’attività di manutenzione straordinaria si prevedono i seguenti interventi:

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

I finanziamenti del 1° Quadriennio della Legge 179/92, pari a £. 45.036.854.000 hanno impegnato la già carente struttura tecnica in un lavoro con ritmi non comuni e tali da impegnare al massimo la struttura.

Si ricorda anche che i finanziamenti rituali, aventi cadenza biennale, erano su importi medi di circa £. 15.000.000.000, con interventi di nuova costruzione e recupero edilizio di sola competenza dell’Istituto.

Attualmente si è invece impegnati in Programmi Complessi (P.I.I., P.R.U.) con altri soggetti(Comuni, Fondazione CA.RI.RI. e privati) e attività costruttiva diversificata con tipologie diverse dalla residenza, quali case alloggio, case per anziani, opere di urbanizzazione, abbattimento barriere architettoniche, adeguamento, ecc.

Si fa pertanto presente che l’Ufficio tecnico, pur dimostrando il massimo impegno, sia individuale che di gruppo, non è in grado di sopportare ulteriori carichi di lavoro.

ATTIVITÀ DI GESTIONE DEGLI ALLOGGI

CANONI DI LOCAZIONE

Le previsioni del settore sono influenzate dalla delibera CIPE 13.3.95 e 20.12.96 sull'adeguamento dei canoni di locazione, e dalla legge Regionale n.25 del 17.07.97 i cui effetti avranno inizio dal Gennaio 1998, ma la cui applicazione è prevista dal 1° gennaio 1996, con conseguente necessità di conguagliare gli affitti ricalcolati per gli esercizi 1996 e 1997, secondo le previsioni normative. Al momento la Regione non ha ancora provveduto all’emanazione del Regolamento di cui all’art. 7, comma 4, lettera D), pertanto il conguaglio dei canoni relativi agli esercizi 96 e 97 non ha avuto ancora corso.

Tra i criteri di determinazione dei canoni riveste particolare importanza il vincolo per la Regione di garantire il pareggio costi - ricavi.

Pertanto è stato predisposto il "prospetto dimostrativo" dei costi e dei ricavi della gestione immobiliare e delle altre gestioni, riclassificando le previsioni delle entrate e delle uscite del preventivo economico allegato D) al D.M. 10 ottobre 1986.

Il "prospetto" è stato predisposto dalla Federcasa al fine di suggerire agli IACP modalità di compilazione omogenee.

Per la individuazione dei costi e dei ricavi della gestione immobiliare l'attività dell'Istituto è stata suddivisa in settori operativi e settori amministrativi al fine di calcolare in media quale sia il costo del personale da addebitare a ciascun settore.

PROSPETTO ECONOMICO SINTETICO 1999

La previsione è stata formulata sulla base dei canoni di locazione degli alloggi e dei locali ad uso diverso dall’abitazione, determinati nell’anno in corso e tenendo conto sia della loro rivalutazione sia del loro aggiornamento secondo l’indice ISTAT.

Pertanto per il raggiungimento dell'equilibrio costi-ricavi, i canoni determinati con i nuovi criteri CIPE, tradotti in norme operative dalla Regione con L.R.25/1997, dovrebbero procurare un incremento annuo di circa L.500.000.000 corrispondente a circa il 15% del loro attuale ammontare, in mancanza la situazione economica dell’Istituto potrebbe evolversi nel senso di un continuo peggioramento al quale sarebbe oltremodo complesso fare fronte anche in termini finanziari. Appare evidente che le poste economiche le quali incidono in misura prevalente sul risultato economico negativo sono individuabili nelle seguenti:

Fondo Erp;

Imposte e tasse (in particolare Irpeg e ICI);

Spese di manutenzione ordinaria.

In relazione a quanto esposto, risulta chiaro che le determinazioni gestionali future non potranno prescindere dal considerare il peso di dette poste, anche al fine di promuovere nelle opportune sedi le iniziative che gli Organi gestionali riterranno necessarie per scongiurare il perdurare di situazioni economiche deficitarie.

L’ammontare complessivo dei canoni è stato stimato in L.4.590.000.000, ma il dato è suscettibile di variazioni a consuntivo considerato che non possono essere stimate le variazioni che questi possono subire per effetto delle richieste di ricollocazione all’interno delle fasce di reddito conseguenti a modificazioni reddituali nel corso del 1999.

E' importante sottolineare che il "prospetto dimostrativo" così strutturato e la conseguente articolazione contabile del preventivo in esame, sono il risultato di una corretta impostazione giuridica e contabile delle norme e dei criteri contenuti nella delibera CIPE e nella Legge Regionale.

MOROSITÀ

Nel corso degli ultimi due anni sono stati effettuati dall’ufficio inquilinato un controllo ed una revisione dell’archivio contabile che hanno portato ad una rideterminazione della morosità a seguito delle correzioni operate consentendo il riscontro di importi vantati a credito degli inquilini morosi minori di quanto accertato nelle preesistenti previsioni.

Il settore inquilinato ha, inoltre, provveduto all’applicazione della Legge Regionale 36/96 di sanatoria delle morosità pregresse anteriori al 31-12-95.

In caso di totale adesione alle proposte di condono, la morosità esistente subirebbe una diminuzione di £. 415.268.818; il termine di adesione alla sanatoria coincide per la quasi totalità dei circa 800 aventi diritto con il 31-12 c. a. Ad oggi hanno aderito circa 410 assegnatari.

Nell’operare la sanatoria delle morosità sino al 31-12-95, sono state effettuate transazioni e rateizzazioni per morosità pregressa relative al periodo 1-96/12-98.

Ad oggi, d’altra parte, l’Istituto trova serie difficoltà a provvedere al recupero delle morosità relative agli anni 96-97 in assenza del previsto regolamento regionale di cui alla L. R. 25/97 art.7, comma 4, lett. D) e nell’incertezza circa l’applicazione dei previsti conguagli; nelle more di detti adempimenti regionali, l’Istituto non ha titolo giuridico certo per provvedere al recupero coattivo delle somme vantate a credito.

La morosità presunta al 31 dicembre 1999 è stata determinata in L. 688.500.000, pari al 15% del monte canoni.

MANUTENZIONE DEGLI ALLOGGI

l programmi manutentivi dell'esercizio 1999 riguardano la generalità del patrimonio gestito.

Il rilevante degrado fisico di alcuni edifici condiziona in misura crescente l'impiego programmato delle risorse finanziarie dovendosi con esse far fronte, in via prioritaria, alle numerose esigenze aventi natura urgente ed improcrastinabile.

Pertanto, anche a seguito dell'adeguamento dei canoni secondo i nuovi criteri CIPE, è stato previsto un consistente programma di manutenzione per eliminare stati di pericolosità o di anti igienicità degli edifici, oltre a quelli indicati nel quadro dedicato all'attività costruttiva, in corso di esecuzione.

Si pone peraltro in evidenza che nel 1999 il patrimonio immobiliare sarà soggetto ad un consistente programma di manutenzione ordinaria, straordinaria e di pronto intervento; in particolare la manutenzione ordinaria e di pronto intervento, oltre a quello descritto nel paragrafo dell’attività costruttiva, verrà finanziato nella misura di L.1.255.385.000 esclusivamente dai canoni di locazione.

A fine esercizio la spesa in opere di manutenzione eseguite su patrimonio di proprietà dell’Istituto e su quello di proprietà dello Stato in gestione, ammonterà a complessive £.1.255.385.000 (27.35% dei canoni ) così ripartite:

LA CESSIONE DEGLI ALLOGGI

Con l'esercizio in esame dovrebbe essere data effettiva attuazione al programma di cessione degli alloggi in applicazione della legge 560/93.

La previsione è di provvedere alla stipulazione di n. 363 contratti di cessione e di introitare L. 9.852.608.066 come indicato alla Cat. 9^ delle Entrate "alienazione di immobili e diritti reali", e tra le spese alla Cat. 17^ il contestuale stanziamento da impegnare a favore dello Stato CER per Gestione Speciale.

Il consistente ricavato, a norma della circolare n° 31 del 30 giugno 1995 del Ministero dei Lavori Pubblici, dovrà essere versata entro il 30 giugno 1999 sul c/c di contabilità speciale presso la Tesoreria Provinciale dello Stato, dove resterà depositata fino al materiale utilizzo. Detti ricavi, vincolati alla realizzazione di programmi di ERP, non possono essere utilizzati se non a seguito di specifica richiesta da indirizzare alla Regione.

Per quanto attiene all’utilizzo di dette somme non sono ancora stati definiti i piani di intervento da realizzare con gli stessi, i piani sono comunque in fase di attenta elaborazione.

LA CONSISTENZA PATRIMONIALE

In adempimento a quanto previsto dalla circolare CER n° 142 del 1986, viene allegato al bilancio l'inventario del patrimonio immobiliare che l'Istituto prevede di amministrare durante l'esercizio e che comprende tutti gli alloggi con i quali l'Istituto ha in essere un rapporto contrattuale diretto.

Dal prospetto si rileva che l'Istituto provvederà nel 1999 alla gestione, in media, di 2.866 alloggi a locazione, di 170 per conto terzi, nonché di 11 locali adibiti ad uso diverso dall'abitazione per un totale di 3.047 unità immobiliari.

L’ATTIVITÀ AMMINISTRATIVA

L'attività amministrativa, che fa da supporto all'attività costruttrice e gestionale del patrimonio immobiliare, continuerà ad essere impegnata nella gestione economica - finanziaria e organizzativa dell'ente peraltro vincolata da una serie di disposizioni legislative e regolamentari regionali e nazionali.

Anche per l'esercizio 1999 si prevede che continui la situazione di disagio più volte lamentata per la carenza di personale causata dal collocamento a riposo e dal divieto di assunzione, da parte della legislazione nazionale e regionale.

Infatti il personale in servizio previsto per il 1999 è di 22 unità, con un deficit della pianta organica di 7 unità.

Per far fronte alle esigenze operative dell’istituto si ricorrerà, eventualmente, ad assunzioni a tempo determinato, ovvero all’affidamento di incarichi professionali a personale esterno, inoltre verranno potenziate le procedure informatizzate così da poter conseguire dei recuperi di efficienza significativi.

La spesa del personale, comprensiva dei relativi contributi, è prevista alla Cat. 2^ delle spese in L. 1.343.000.000.000 al netto del T.F.R.. Tale costo è pari al 29% del monte canoni. Nel prospetto allegato è illustrata la consistenza prevista del personale al 31-12-99.

Si rileva che la tabella espone la presumibile dotazione organica dell’Ente al 31-12-99, si sottolinea tuttavia che la nuova pianta organica approvata nel 98 dal Consiglio d’Amministrazione, previo controllo regionale di legittimità, così come previsto dalla Legge 64/94, art.6, comma 1, prevede l’impiego di 29 unità.

LA GESTIONE SPECIALE

Il sistema di contabilizzazione dei canoni di locazione nella G.S. e il contestuale prelievo dalla Gestione delle quote b) e c) viene a cessare dal 1° gennaio 1997 in seguito dell'applicazione delle delibere CIPE 13.3.1995 e 12.7.1996 in G.U. n. 194 del 20 agosto 1996, modificate dalla delibera CIPE 20.12.96 in G.U. n.37 del 14.02.97.

Conseguentemente non è stata prevista e non sarà a fine esercizio impegnata la eventuale quota residuale dei canoni da versare al CER secondo il disposto dell'art. 25 della Legge 513. Sono tuttavia rimaste valide tutte le norme e le istruzioni impartite dal CER in ordine alla rendicontazione e contabilizzazione dei rientri derivanti dalla cessione degli alloggi vincolati e non alle destinazioni di cui al 3° comma dell'art. 25 Legge 513, ivi compresi quelli derivanti dalla cessione degli alloggi effettuata ai sensi della Legge 560/93 come previsto dalla circolare 30.06.95 n. 31 Seg. Del Ministero dei Lavori Pubblici.

Durante l'esercizio è prevista la contabilizzazione a favore del CER dei prezzi e delle rate che andranno a scadere durante l'anno, relativi agli alloggi in cessione o ceduti, di proprietà dell'Istituto, dello Stato, della ex Gescal e INA Casa con ipoteca legale o promessi in vendita per un importo presunto di L. 9.918.678.514, nonché la contabilizzazione, sempre a credito dello Stato (CER) dello 0,50% annuo del valore locativo del patrimonio gestito al netto degli alloggi a canone sociale, quale previsto al punto 8.2 della delibera CIPE per un importo complessivo di L.579.698.718.

Nel bilancio è previsto il prelievo e quindi l'addebito al CER delle rate di ammortamento dei mutui gravanti sugli alloggi a locazione ovvero ceduti a riscatto per L.125.869.658.

Per quanto attiene al saldo verso lo Stato CER occorre osservare che la mancata sostituzione del responsabile dell’Ufficio ragioneria dal 1992 a oggi ha causato, malgrado la fattiva collaborazione degli impiegati addetti all’Ufficio in parola, un progressivo degrado della qualità delle rilevazioni contabili relative alla Gestione Speciale. Al fine di porre rimedio a tale situazione si è reso necessario avviare una completa revisione delle poste contabili relative alla Gestione stessa, revisione che allo stato ha permesso di ricostruire la modulistica predisposta dal Ministero dei Lavori Pubblici relativa agli esercizi 1993, 1994, 1995 e 1996, seppur i valori determinati debbano essere attentamente e definitivamente verificati soprattutto in relazione ai valori contabili del conto economico relativo all’esercizio 1993, i quali sono esposti sulla base di un piano dei conti non conforme a quello previsto dalla disciplina ministeriale; a tale difficoltà, in parte rimossa in sede di prima definizione della situazione debitoria dell’Istituto nei confronti del C.E.R., deve aggiungersi la particolare situazione contabile riscontrata per l’esercizio 1995. Deve inoltre sottolinearsi che, allo stato dell’approfondimento della ricostruzione del saldo contabile nei confronti del C.E.R., un ulteriore elemento di incertezza è rappresentato dalla deducibilità del carico fiscale relativo all’ICI a carico della Gestione Speciale per l’esercizio 1993, in relazione al quale si ritiene necessario procedere a un ulteriore approfondimento. Pertanto, si fornisce in questa sede un dato affidabile, in relazione alle osservazioni in precedenza svolte, seppur non definitivo, di saldo debitorio nei confronti dello Stato CER. Quanto prima si provvederà a comunicare il dato definitivo in questione.

E' prevista la contabilizzazione nella Gestione Speciale, a favore del CER, dei prezzi di vendita del versamento in c/prezzo e delle rate di ammortamento degli alloggi ceduti ai sensi della Legge 560/93 per un importo di L. 9.852.608.066 che può essere utilizzato per le finalità previste dall'art. 1 comma 14) della legge 560/93.

Come detto in precedenza sono in via di elaborazione i piani di utilizzo delle somme ricavate dall’alienazione degli alloggi ex L. n. 560/93.

IL BILANCIO DI PREVISIONE (Allegato B)

Il documento è stato redatto in conformità alle norme contenute nel regolamento dl cui al DM 10 ottobre 1986 n° 3440 e contiene la previsione delle entrate e delle spese di competenza dell'esercizio nonché come prima posta delle entrale l'avanzo di amministrazione presunto al 31/12/1998 ammontante a L. 151.986.892.

Il bilancio chiude con un avanzo di competenza pari a £. 2.145.093.

In sintesi le entrate e le spese finanziarie previste sono le seguenti :

Nella formazione del bilancio, particolare attenzione è stata posta nella determinazione di alcune entrate per le quali al momento sussistono incertezze in ordine alla loro entità ed alla loro maturazione giuridica, come nel caso di canoni di locazione che potrebbero essere influenzati, anche con i nuovi criteri CIPE dai redditi dei nuclei familiari in continuo mutamento, dalle imposte e dalle tasse che gravano sul patrimonio o sul reddito ovvero dai compensi tecnici subordinati all'avanzamento dei lavori o ad adempimenti da parte di terzi.

ENTRATE E SPESE CORRENTI

ENTRATE E SPESE IN C/CAPITALE

Il dettaglio delle entrate e delle spese in c/capitale fornisce l'immagine operativa dell'Istituto e il mutamento delle attività e passività patrimoniali :