RELAZIONE TECNICA AL BILANCIO PREVENTIVO 1998

LE ATTIVITÀ DELL'ISTITUTO

ATTIVITÀ COSTRUTTIVA

Nel corso dell'esercizio saranno portati a termine i lavori di costruzione di n.12 alloggi in Rieti e n. 58 in provincia.

Pertanto la previsione del costo degli stati di avanzamento degli interventi costruttivi effettuati durante l'esercizio è stata stimata in L. 5.000.000.000.

Il quadro che segue pone in evidenza in modo sintetico la previsione dell'attività costruttiva che trova riscontro nei dati previsionali del bilancio:

INTERVENTI COSTRUTTIVI

Verranno inoltre effettuati, durante l'esercizio, gli interventi di recupero e manutenzione straordinaria elencati nei quadri che seguono per un ammontare complessivo di L.6.000.000.000.

INTERVENTI DI RECUPERO

RISTRUTTURAZIONI

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

ATTIVITÀ DI GESTIONE DEGLI ALLOGGI

• l CANONI DI LOCAZIONE

Le previsioni del settore sono influenzate dalla delibera CIPE 13.3.95 e 20.12.96 sull'adeguamento dei canoni di locazione, e dalla legge Regionale n.25 del 17.07.97 i cui effetti avranno inizio dal Gennaio 1998, ma la cui applicazione è prevista dal 1° gennaio 1996, con conseguente necessità di conguagliare gli affitti ricalcolati per gli esercizi 1996 e 1997, secondo le previsioni normative.

Tra i criteri di determinazione dei canoni riveste particolare importanza il vincolo per la Regione di garantire il pareggio costi - ricavi.

Pertanto è stato predisposto il "prospetto dimostrativo" dei costi e dei ricavi della gestione immobiliare e delle altre gestioni, riclassificando le previsioni delle entrate e delle uscite del preventivo economico allegato D) al D.M. 10 ottobre 1986.

Il "prospetto" è stato predisposto dalla Federcasa al fine di suggerire agli IACP modalità di compilazione omogenee.

Per la individuazione dei costi e dei ricavi della gestione immobiliare l'attività dell'Istituto è stata suddivisa in tre settori operativi e due settori esclusivamente contabili.

Al settore della gestione degli immobili sono stati attribuiti, oltre ai costi di imputazione diretta, una percentuale di spese generali, che gravano su tutte le attività dell'Istituto nella misura del’ 80%; la percentuale residua è stata attribuita agli altri settori.

Il prospetto ha prodotto i seguenti risultati :

Spese di amministrazione L. 990.225.000

Spese di manutenzione L. 361.900.000

Imposte e tasse L. 1.175.000.000

Fondo per l'Erp L. 579.698.718

Quota spese generali L. 1.136.990.000

______________

per un totale di L. 5.263.813.718

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Canoni di locazione L. 4.488.000.000

Corrispettivi di amministrazione L. 306.000.000

Corrispettivi per manutenzione L. 140.000.000

Ricavi diversi L. 1.150.000.000

_______________

per un totale di L. 6.084.000.000

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La previsione è stata formulata sulla base dei canoni di locazione degli alloggi e dei locali ad uso diverso dall’abitazione, determinati nell’anno in corso e tenendo conto sia della loro rivalutazione sia del loro aggiornamento secondo l’indice ISTAT.

Pertanto per il raggiungimento dell'equilibrio costi-ricavi, i canoni determinati con i nuovi criteri CIPE, tradotti in norme operative dalla Regione con L.R.25/1997, dovrebbero procurare un incremento annuo di circa L.500.000.000 corrispondente a circa il 15% del loro attuale ammontare.

L’ammontare complessivo dei canoni è stato stimato in L.4.488.000.000, ma il dato è suscettibile di variazioni a consuntivo considerato che non possono essere stimate le variazioni che questi possono subire per effetto delle richieste di ricollocazione all’interno delle fasce di reddito conseguenti a modificazioni reddituali nel corso del 1998.

E' importante sottolineare che il "prospetto dimostrativo" così strutturato e la conseguente articolazione contabile del preventivo in esame, sono il risultato di una corretta impostazione giuridica e contabile delle norme e dei criteri contenuti nella delibera CIPE e nella Legge Regionale.

• LA MOROSITÀ

Per quanto riguarda il problema della morosità possiamo assicurare il massimo impegno per il suo contenimento entro limiti più ristretti e per un recupero della morosità pregressa.

Verranno pertanto incrementate le azioni di sollecito in via amministrativa.

Nei casi di persistente inadempienza si procederà con le tradizionali azioni in sede legale fino alla dichiarazione di decadenza dall'assegnazione e al conseguente sfratto coattivo.

La morosità presunta al 31 dicembre 1997 è stata determinata in L. 1.888.000.000 per canoni, come indicato nei residui attivi del rispettivo capitolo.

• LA MANUTENZIONE DEGLI ALLOGGI

l programmi manutentivi dell'esercizio 1998 riguardano la generalità del patrimonio gestito.

Il rilevante degrado fisico di alcuni edifici condiziona in misura crescente l'impiego programmato delle risorse finanziarie dovendosi con esse far fronte, in via prioritaria, alle numerose esigenze aventi natura urgente ed improcrastinabile.

Pertanto, anche a seguito dell'adeguamento dei canoni secondo i nuovi criteri CIPE, è stato previsto un consistente programma di manutenzione per eliminare stati di pericolosità o di anti igienicità degli edifici, oltre a quelli indicati nel quadro dedicato all'attività costruttiva, in corso di esecuzione.

Si pone peraltro in evidenza che nel 1998 il patrimonio immobiliare sarà soggetto ad un consistente programma di manutenzione ordinaria, straordinaria e di pronto intervento; in particolare la manutenzione ordinaria e di pronto intervento, oltre a quello descritto nel paragrafo dell’attività costruttiva, verrà finanziato nella misura di L.1.120.000.000 esclusivamente dai canoni di locazione.

• LA CESSIONE DEGLI ALLOGGI

Con l'esercizio in esame dovrebbe essere data effettiva attuazione al programma di cessione degli alloggi in applicazione della legge 560/93.

La previsione è di provvedere alla stipulazione di n. 363 contratti di cessione e di introitare L. 9.852.608.066 come indicato alla Cat. 9^ delle Entrate "alienazione di immobili e diritti reali", e tra le spese alla Cat. 17^ il contestuale stanziamento da impegnare a favore dello Stato CER per Gestione Speciale.

Il consistente ricavato, a norma della circolare n° 31 del 30 giugno 1995 del Ministero dei Lavori Pubblici, dovrà essere versata entro il 30 giugno 1999 sul c/c di contabilità speciale presso la Tesoreria Provinciale dello Stato, dove resterà depositata fino al materiale utilizzo. Detti ricavi, vincolati alla realizzazione di programmi di ERP, non possono essere utilizzati se non a seguito di specifica richiesta da indirizzare alla Regione.

Per quanto attiene all’utilizzo di dette somme non sono ancora stati definiti i piani di intervento da realizzare con gli stessi, i piani sono comunque in fase di attenta elaborazione.

• LA CONSISTENZA PATRIMONIALE

In adempimento a quanto previsto dalla circolare CER n° 142 del 1986, viene allegato al bilancio l'inventario del patrimonio immobiliare che l'Istituto prevede di amministrare durante l'esercizio e che comprende tutti gli alloggi con i quali l'Istituto ha in essere un rapporto contrattuale diretto.

Dal prospetto si rileva che l'Istituto provvederà nel 1998 alla gestione, in media, di 2.866 alloggi a locazione, di 170 per conto terzi, nonché di 11 locali adibiti ad uso diverso dall'abitazione per un totale di 3.047 unità immobiliari.

• ATTIVITÀ AMMINISTRATIVA

L'attività amministrativa, che fa da supporto all'attività costruttrice e gestionale del patrimonio immobiliare, continuerà ad essere impegnata nella gestione economica - finanziaria e organizzativa dell'ente peraltro vincolata da una serie di disposizioni legislative e regolamentari regionali e nazionali.

• IL PERSONALE E LA STRUTTURA

Anche per l'esercizio 1998 si prevede che continui la situazione di disagio più volte lamentata per la carenza di personale causata dal collocamento a riposo e dal divieto di assunzione, da parte della legislazione nazionale e regionale.

Infatti il personale in servizio previsto per il 1998 è di 22 unità, con un deficit della pianta organica di 8 unità.

Si spera di poter ricorrere, eventualmente, ad assunzioni a tempo determinato, ovvero ad affidamento di incarichi professionali a personale esterno e di poter introdurre negli uffici nuove procedure meccanizzate e di perfezionare quelle esistenti per poter far fronte alle esigenze operative dell'Istituto.

Più dettagliatamente sono evidenziate nell'allegato prospetto i dati relativi alla consistenza del personale presumibilmente in servizio al 31.12.1998.

La spesa del personale comprensiva dei relativi contributi è prevista alla Cat. 2^ delle spese in L. 1.595.000.000 al netto del T.F.R..

n LA GESTIONE SPECIALE

Il sistema di contabilizzazione dei canoni di locazione nella G.S. e il contestuale prelievo dalla Gestione delle quote b) e c) viene a cessare dal 1° gennaio 1997 in seguito dell'applicazione delle delibere CIPE 13.3.1995 e 12.7.1996 in G.U. n. 194 del 20 agosto 1996, modificate dalla delibera CIPE 20.12.96 in G.U. n.37 del 14.02.97.

Conseguentemente non è stata prevista e non sarà a fine esercizio impegnata la eventuale quota residuale dei canoni da versare al CER secondo il disposto dell'art. 25 della Legge 513. Sono tuttavia rimaste valide tutte le norme e le istruzioni impartite dal CER in ordine alla rendicontazione e contabilizzazione dei rientri derivanti dalla cessione degli alloggi vincolati e non alle destinazioni di cui al 3° comma dell'art. 25 Legge 513, ivi compresi quelli derivanti dalla cessione degli alloggi effettuata ai sensi della Legge 560/93 come previsto dalla circolare 30.06.95 n. 31 Seg. Del Ministero dei Lavori Pubblici.

Durante l'esercizio è prevista la contabilizzazione a favore del CER dei prezzi e delle rate che andranno a scadere durante l'anno, relativi agli alloggi in cessione o ceduti, di proprietà dell'Istituto, dello Stato, della ex Gescal e INA Casa con ipoteca legale o promessi in vendita per un importo presunto di L. 9.918.678.514, nonché la contabilizzazione, sempre a credito dello Stato (CER) dello 0,50% annuo del valore locativo del patrimonio gestito al netto degli alloggi a canone sociale, quale previsto al punto 8.2 della delibera CIPE per un importo complessivo di L.579.698.718.

Nel bilancio è previsto il prelievo e quindi l'addebito al CER delle rate di ammortamento dei mutui gravanti sugli alloggi a locazione ovvero ceduti a riscatto per L.125.869.658.

Per quanto attiene al saldo verso lo Stato CER occorre osservare che la mancata sostituzione del responsabile dell’Ufficio ragioneria dal 1992 a oggi ha causato, malgrado la fattiva collaborazione degli impiegati addetti all’Ufficio in parola, un progressivo degrado della qualità delle rilevazioni contabili relative alla Gestione Speciale. Al fine di porre rimedio a tale situazione si è reso necessario avviare una completa revisione delle poste contabili relative alla Gestione stessa, revisione che allo stato ha permesso di ricostruire la modulistica predisposta dal Ministero dei Lavori Pubblici relativa agli esercizi 1993, 1994, 1995 e 1996, seppur i valori determinati debbano essere attentamente e definitivamente verificati soprattutto in relazione ai valori contabili del conto economico relativo all’esercizio 1993, i quali sono esposti sulla base di un piano dei conti non conforme a quello previsto dalla disciplina ministeriale; a tale difficoltà, in parte rimossa in sede di prima definizione della situazione debitoria dell’Istituto nei confronti del C.E.R., deve aggiungersi la particolare situazione contabile riscontrata per l’esercizio 1995. Deve inoltre sottolinearsi che, allo stato dell’approfondimento della ricostruzione del saldo contabile nei confronti del C.E.R., un ulteriore elemento di incertezza è rappresentato dalla deducibilità del carico fiscale relativo all’ICI a carico della Gestione Speciale per l’esercizio 1993, in relazione al quale si ritiene necessario procedere a un ulteriore approfondimento. Pertanto, si fornisce in questa sede un dato affidabile, in relazione alle osservazioni in precedenza svolte, seppur non definitivo, di saldo debitorio nei confronti dello Stato CER. Quanto prima si provvederà a comunicare il dato definitivo in questione.

E' prevista la contabilizzazione nella Gestione Speciale, a favore del CER, dei prezzi di vendita del versamento in c/prezzo e delle rate di ammortamento degli alloggi ceduti ai sensi della Legge 560/93 per un importo di L. 9.852.608.066 che può essere utilizzato per le finalità previste dall'art. 1 comma 14) della legge 560/93.

Come detto in precedenza sono in via di elaborazione i piani di utilizzo delle somme ricavate dall’alienazione degli alloggi ex L. n. 560/93.

IL BILANCIO DI PREVISIONE (Allegato B)

Il documento è stato redatto in conformità alle norme contenute nel regolamento dl cui al DM 10 ottobre 1986 n° 3440 e contiene la previsione delle entrate e delle spese di competenza dell'esercizio nonché come prima posta delle entrale l'avanzo di amministrazione presunto al 31/12/l997 ammontante a L. 48.605.579

In sintesi le entrate e le spese finanziarie previste sono le seguenti :

Nella formazione del bilancio, particolare attenzione è stata posta nella determinazione di alcune entrate per le quali al momento sussistono incertezze in ordine alla loro entità ed alla loro maturazione giuridica, come nel caso di canoni di locazione che potrebbero essere influenzati, anche con i nuovi criteri CIPE dai redditi dei nuclei familiari in continuo mutamento, dalle imposte e dalle tasse che gravano sul patrimonio o sul reddito ovvero dai compensi tecnici subordinati all'avanzamento dei lavori o ad adempimenti da parte di terzi.

• ENTRATE E SPESE CORRENTI

Tra le entrate correnti si evidenziano le poste più significative :

cat. 1 - contributi dello Stato in c/esercizio L. 0

" 2 - contributi della Regione L. 50.000.000

" 5 - corrispettivi per amministrazione stabili L. 48.000.000

" 5 - corrispettivi per servizi a rimborso L. 0

" 5 - corrispettivi tecnici per interventi edil. L. 1.240.000.000

" 6 - canoni di locazione L. 4.488.000.000

" 7 - recuperi e rimborsi diversi L. 308.000.000

" 8 - rimborsi della G.S. per mutui L. 59.528.000

Tra le spese correnti in particolare figurano:

cat. 1 - indennità, compensi, amm.ri e sindaci L. 170.000.000

" 2 - oneri per il personale L. 1.595.000.000

" 4 - spese per funzionamento uffici L 167.000.000

" 4 - spese diverse di amministrazione L. 319.000.000

" 5 - spese per amministrazione stabili L. 291.000.000

" 5 - spese di manutenzione stabili L. 1.020.000.000

" 5 - spese per servizi a rimborso L. 0

" 5 - spese per interventi edilizi L 675.000.000

" 5 - spese per pubblicita’ L 10.000.000

" 6 - interessi su mutui L 261.493.000

" 7 - imposte e tasse L 1.525.000.000

" 8 - fondo per l'ERP (0,50%) L. 579.699.000

• ENTRATE E SPESE IN C/CAPITALE

Il dettaglio delle entrate e delle spese in c/capitale fornisce l'immagine operativa dell'Istituto e il mutamento delle attività e passività patrimoniali :

Tra le entrate figurano :

cat. 9 - alienazione di alloggi L. 9.170.666.000

" 10 - alienazione immobil.tecniche L. 14.000.000

" 12 - ricavi alloggi ceduti leg. 513 e prec. L. 33.840.240

" 12 - ricavi alloggi ceduti leg. 560/93 L. 136.374.019

" 13 - finanziamenti CER in c/capitale L. 11.000.000.000

" 13 - utilizzo fondi della G.S. leg. 513 e prec. L 0

" 13 - utilizzo fondi della G.S. legge 560/93 L 0

" 14 - finanziamento regionale c/capitale L. 0

" 17 - riscossioni mutui L 0

" 18 - riscossioni IVA per cessioni L. 370.000.000

Tra le spese si evidenziano :

cat. 10 - spese per interventi costruttivi L. 5.000.000.000

" 10 - spese per interventi risanamento L. 5.000.000.000

" 10 - spese per interv. manutenzione straord. L. 1.000.000.000

" 10 - spese G.O. per interv. Manut. e recuperi L. 150.000.000

" 11 - acquisto mobili e macch.per ufficio L. 15.000.000

" 11 - acquisto attrezzature L. 20.000.000

" 11 - acquisto apparecchiature elettroniche L. 25.000.000

cat. 17 - contabilizzazione a favore CER del ricavato alienazione alloggi:

- legge 513 e precedenti L. 54.727.325

- legge 560/93 L 9.283.424.066

• PARTITE DI GIRO

Le entrate e le uscite previste in questo titolo non modificano né permutano la consistenza finanziaria dell'Istituto perché riguardano riscossioni e pagamenti per conto terzi, depositi e rimborsi di terzi per i quali l'Ente svolge un servizio di cassa. Le entrate e le uscite previste ammontano complessivamente a L. 3.289.100.000.