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Domande frequenti

Servizio telematico per la registrazione dei contratti ed il pagamento della annualità successive

• Qual'è il nome utente e la password per effettuare dei test di registrazione telematica dei contratti di locazione ?
• Come faccio ad inserire la data di fine contratto ? Nel caso di edilizia residenziale pubblica il contratto ha durata a tempo illimitato.
• Nel passo 2 della registrazione dei contratti di locazione sono presenti due campi che riguardano la categoria catastale e l'importo della rendita catastale. Sono campi necessari ai fini della registrazione o è possibile evitare di inserire un valore ? 
• Nel passo 2 della registrazione dei contratti è presente il campo ID CONTRATTO. A cosa serve ?
• La procedura di "Immissione contratti NON telematici" del FEDERCASA SERVIZI CLIENT impone di inserire una data di scadenza del contratto, ma il contratto che devo immettere è a tempo indeterminato. Che faccio?
• Va bene, inserisco come data di scadenza la prima scadenza utile, ma poi quando devo effettuare la proroga del contratto l'anno successivo come faccio?
• Va bene, inserisco come data di scadenza del contratto a tempo indeterminato 01/01/2100, ma poi quando il contratto termina davvero come faccio?
• Che vuol dire PAS?
• Posso usare il CLIENT FEDERCASA SERVIZI per effettuare il PAS per i contratti registrati antecedentemente al 1.1.1999?
• Chi sono gli utenti del servizio telematico di registrazione dei contratti di locazione e di versamento delle relative imposte ?
• Sono obbligato ad utilizzare il servizio telematico per la registrazione dei contratti di locazione ?
• Come si esegue la registrazione telematica ?
• Quali imposte possono essere pagate con il servizio telematico ?
• Il metodo di calcolo dell’imposta di bollo, in caso di registrazione telematica, è lo stesso della registrazione cartacea ?
• In che modo si procede al versamento delle imposte ?
• L’ente pubblico per cui lavoro dispone di un servizio tesoreria, posso utilizzarlo ugualmente per pagare le imposte ?
• Come faccio a trasmettere gli allegati al contratto ?
• La registrazione telematica del contratto di locazione comporta qualche variazione all’ applicazione dell’imposta di bollo sugli allegati ?
• Posso avvalermi del servizio telematico anche per le proroghe, i rinnovi e le cessioni dei contratti ?
• Come faccio a sapere che la registrazione è andata a buon fine ?
• Devo consegnare all’ altra parte contraente copia della ricevuta di registrazione ?
• Per quali contratti di locazione è possibile procede al pagamento per via telematica dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima ?
• Un ente ha registrato per via telematica molti contratti di edilizia pubblica a tempo indeterminato, inserendo ai fini fiscali una durata annuale e versando l’imposta di registro come prima annualità. Tali contratti però non sono presenti nello scadenziario del Client Federcasa Servizi ai fini del rinnovo per le annualità successive, come mai ?
• In un campo del Client Federcasa Servizi si chiede se il contratto è agevolato; che vuol dire ?
• Cosa si intende per canone annuo costante e canone annuo variabile ?
• Ho una serie di contratti, per i quali devo effettuare il PAS, la cui scadenza è 31/12/2002. Entro quando devo eseguire la procedura di PAS?
• Il PAS di un contratto può essere effettuato per più anni in una sola volta?

Esiste un nome utente ed una password per effettuare dei test del servizio di registrazione telematica dei contratti di locazione che è stata comunicata da Federcasa durante gli incontri presso le sedi degli enti. Il nome utente e la password non possono essere divulgate pubblicamente in quanto il servizio è offerto solamente agli enti associati. Per avere il nome utente e la password al fine di effettuare dei test di registrazione telematica di contratti di locazione, è possibile mettersi in contatto con Antonella Siclari di Federcasa all'indirizzo di posta elettronica info.servizi@federcasa.it specificando la denominazione dell'ente e il nome della persona che scrive.

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Questo è un tema già ampiamente discusso in altre sedi. 
In relazione alla stipula di un contratto di locazione, ai soli fini fiscali, è richiesta la data di fine locazione.
Suggeriamo quindi che nel testo venga inserita una dicitura come negli esempi che seguono:

1^ suggerimento
ART. X - La durata della locazione ha inizio a partire dal _______ e rimarrà in vigore a tempo indeterminato, salvo recesso da parte dell’inquilino, da comunicarsi all’Istituto almeno 3 mesi prima con lettera raccomandata A.R. 
Ai soli fini fiscali le parti convengono che il presente contratto rimarrà in vigore fino al giorno __________  e che si rinnoverà tacitamente per la stessa durata  in difetto del recesso dell’inquilino esercitato a norma del comma precedente.

2^ suggerimento 
ART. X – La locazione ha inizio a partire dal _______ e rimarrà in vigore fino al giorno ____________; essa si intenderà tacitamente rinnovata per lo stessa durata, salvo recesso dell’inquilino da comunicarsi all’Istituto almeno 3 mesi prima con lettera raccomandata A.R.-

Nota:
La prima formulazione mantiene la distinzione tra durata sostanziale e durata fiscale, la seconda evita tale differenziazione, ma a prezzo di introdurre, seppure formalmente, una durata vera e propria del contratto, che però si rinnova tacitamente a discrezione del solo inquilino e non dell’Ente.  

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I campi "Categoria Catastale" e "Importo Rendita Catastale" non sono necessari ai fini della registrazione di un contratto di locazione. I campi sono presenti sul sistema in quanto previsti dall'amministrazione finanziaria sul tracciato di scambio XML. La compilazione rimane a discrezione dell'ente.

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Il campo ID Contratto è opzionale e permette all'ente di tenere traccia dell'invio e della ricezione dei contratti. 

Esempio:
L'ente predispone e registra i contratti identificandoli con il campo ID Contratto=LOCxxxxx (con x che inizia da 1 e cresce all'infinito). In questo modo l'ente può disporre di una codifica univoca del contratto di locazione e tenere traccia dello stesso durante tuta la sua durata.

Esempio:
L'ente decide di imputare i dati sul sistema telematico in maniera semi-automatica. L'ente compone un file di Access che contiene i dati dei contratti (supponiamo che la procedura di export dal database aziendale compili il campo ID CONTRATTO con il numero intero progressivo con cui il contratto viene identificato all'interno del database di provenienza). 
Una volta effettuata la registrazione, l'ente scarica il file Access dei contratti registrati ai fini della import automatico all'interno del database aziendale. A questo punto l'importazione delle ricevute di registrazione può avvenire tramite un join sul campo ID Contratto.  

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La data di scadenza immessa è relativa alla sola funzionalità del client, e serve più specificatamente a produrre la serie di scadenze annuali relative a quel particolare contratto che si vedranno nello scadenzario. Si possono seguire due differenti strade:

1) inserire come "data scadenza" la prima scadenza utile come data di fine contratto. (Scelta consigliata)

2) inserire come "data scadenza" una data molto lontana nel tempo (ad esempio 01/01/2100) (Scelta sconsigliata)

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Il Client verrà fornito di una funzione per effettuare il PAS di un contratto prorogato.

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In questo caso il problema sarà di eliminare tutte le scadenze residue dallo scadenzario. Il Client verrà fornito di una funzione apposita.

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PAS vuol dire Pagamento Annualità Successiva, quello che una volta, impropriamente, si denominava "rinnovo"

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Purtroppo no. La disposizione del 2.7.2002 dell’Agenzia delle Entrate in materia di “Approvazione delle specifiche tecniche riguardanti i versamenti telematici delle imposte dovute sull'ammontare del canone relativo alle annualità successive alla prima per i contratti di locazione e di affitto di beni immobili” non prevede che la procedura di pagamento del PAS per via telematica possa essere estesa anche ai contratti registrati prima del 1.1.1999. Pertanto per tali pagamenti si dovrà procedere ancora per via tradizionale (non telematica).

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Chi sono gli utenti del servizio telematico di registrazione dei contratti di locazione e di versamento delle relative imposte ?

Sono utenti di tale servizio tutti i soggetti obbligati alla registrazione, ai sensi dell’art. 10 del DPR n. 131/1986 (art. 14 del D. Dirig. Agenzia delle Entrate 31.7.1998, pubblicato sulla G.U. 12.8.1998, n. 187, modificato dal D.Dirig. Agenzia delle Entrate 24.12.1999, pubblicato sulla G.U. 31.12.1999, n. 306 e dal Provv. Agenzia delle Entrate 12.12.2001, pubblicato sulla G.U. 20.12.2001, n. 295).

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Sono obbligato ad utilizzare il servizio telematico per la registrazione dei contratti di locazione ?

Ai sensi dell’art. 5, comma 3, del DPR 5.10.2001, n. 404, solo i soggetti che possiedono almeno 100 unità immobiliari sono tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica per i contratti di locazione.

L’ utilizzo del servizio è invece facoltativo per coloro che non raggiungono tale limite.

Poiché la norma fa riferimento al possesso, si ritiene che l’obbligo ricorra anche nel caso in cui solo una minima parte degli immobili sia concessa in locazione, come avviene, per esempio, per i Comuni, che utilizzano direttamente la maggior parte del proprio patrimonio per lo svolgimento delle attività istituzionali.

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Come si esegue la registrazione telematica ?

La registrazione avviene mediante la trasmissione telematica dei dati del contratto, compreso il testo dello stesso, se redatto in forma scritta, entro il termine previsto per la registrazione, secondo apposite specifiche tecniche (art. 20 D. Dirig. 31.7.1998 e successive modificazioni).

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Quali imposte possono essere pagate con il servizio telematico ?

E’ possibile procedere al versamento delle imposte di registro, di bollo, degli eventuali interessi e delle sanzioni dovute per la registrazione dei contratti di locazione (art. 21 D. Dirig. 31.7.1998 e s.m.).

Dal mese di novembre 2002 è possibile pagare anche l’imposta di registro delle annualità successive alla prima.

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Il metodo di calcolo dell’imposta di bollo, in caso di registrazione telematica, è lo stesso della registrazione cartacea ?

No. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, ha recentemente chiarito (Ris. 6.6.2002, n. 175/E) che, in caso di registrazione telematica, l’imposta di bollo non si applica sull’atto “virtuale” inviato al Ministero, ma soltanto sugli originali che restano alle parti.

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In che modo si procede al versamento delle imposte ?

Con circolare del 7.1.2002 n. 3, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, a decorrere dal 1° gennaio 2002, le imposte di registro e di bollo, con gli eventuali interessi e sanzioni, devono essere versati non più tramite RID, ma con il modello F24 telematico (I24), le cui specifiche tecniche sono state approvate dalla stessa Agenzia con provvedimento del 18.12.2001 (G.U. n. 299 del 27.12.2001).

Occorre a tal fine essere titolari di un conto corrente presso un Istituto di credito convenzionato con l’Agenzia delle Entrate.

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L’ente pubblico per cui lavoro dispone di un servizio tesoreria, posso utilizzarlo ugualmente per pagare le imposte ?

Sì, perché il servizio di tesoreria utilizza in realtà un conto corrente bancario a tutti gli effetti, identificato da CIN, ABI, CAB e numero.

Se l’istituto di credito presso il quale è intrattenuto il servizio di tesoreria è convenzionato con l’Agenzia delle Entrate per il pagamento tramite F24 on-line, l’ente può utilizzarlo anche ai fini del pagamento dell’imposta di registro per via telematica, purché l’ordine di addebito sia accompagnato dall’apposito mandato di pagamento (Ris. Min. Economia e Finanze 20.2.2002 n. 52/E).

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Come faccio a trasmettere gli allegati al contratto ?

L’attuale modalità di registrazione dei contratti di locazione e di affitto per via telematica non prevede la possibilità di trasmettere gli allegati.

Questi ultimi possono essere presentati, in forma cartacea e previo assolvimento in forma tradizionale dell’imposta di bollo per essi prevista, all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente alla conservazione degli atti ai sensi dell’art. 18 del DPR n. 131/1986, allegando l’attestazione di avvenuta registrazione del contratto restituita del servizio telematico (Ris. Min. Economia e Finanze 20.2.2002 n. 52/E).

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La registrazione telematica del contratto di locazione comporta qualche variazione all’ applicazione dell’imposta di bollo sugli allegati ?

No, la registrazione telematica non ha modificato il trattamento degli atti ai fini dell’imposta di bollo (Ris. Min. Economia e Finanze 20.2.2002 n. 52/E).

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Posso avvalermi del servizio telematico anche per le proroghe, i rinnovi e le cessioni dei contratti ?

Per il momento no; l’Agenzia delle Entrate ha però manifestato l’intenzione di estendere  il servizio anche a tali fattispecie entro il 2002.

In tali casi pertanto si dovrà operare con le modalità tradizionali, sia per la registrazione, che per il pagamento delle imposte, da effettuare con il modello F23 (Ris. Min. Economia e Finanze 20.2.2002 n. 52/E).

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Come faccio a sapere che la registrazione è andata a buon fine ?

L’Agenzia delle entrate attesta la registrazione di ogni singolo contratto mediante una ricevuta in cui sono indicati i dati trasmessi dall’utente o da un intermediario, la data e gli estremi di registrazione.

Tali ricevute sono rese disponibili per via telematica entro cinque giorni lavorativi dal corretto invio del file e per un periodo non inferiore a trenta giorni lavorativi (art. 22, comma 4 e seguenti, D. Dirig. 31.7.1998 e s.m.)

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Devo consegnare all’ altra parte contraente copia della ricevuta di registrazione ?

Sì, l’art. 23 del D.Dirig. del Ministero delle Finanze 31.7.1998 e successive modificazioni stabilisce che gli utenti del servizio telematico devono consegnare alla parte contraente (locatore o conduttore) copia della ricevuta che attesta l’avvenuta registrazione.

Inoltre i contratti e le ricevute devono essere conservati per 10 anni.

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Per quali contratti di locazione è possibile procede al pagamento per via telematica dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima ?

L’Agenzia delle Entrate, con Disposizione 2.7.2002 (G.U. 23.7.2002, n. 171), ha reso possibile versare per via telematica le imposte dovute sull’ammontare del canone relativo alle annualità successive alla prima, per i contratti di locazione e di affitto registrati a partire dal 1° gennaio 1999.

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Un ente ha registrato per via telematica molti contratti di edilizia pubblica a tempo indeterminato, inserendo ai fini fiscali una durata annuale e versando l’imposta di registro come prima annualità. Tali contratti però non sono presenti nello scadenziario del Client Federcasa Servizi ai fini del rinnovo per le annualità successive, come mai ?

Avendo inserito una durata annuale, il contratto, ai fini fiscali, è scaduto e quindi rientra nella fattispecie del rinnovo tacito, che non è ancora gestito per via telematica.

Il pagamento della annualità successive alla prima può essere effettuato soltanto nell’ ipotesi in cui:

a)     il contratto (anche ai soli fini fiscali) abbia durata pluriennale;

b)     la prima imposta pagata sia relativa alla annualità iniziale e non all’intero periodo di validità del contratto stesso.

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In un campo del Client Federcasa Servizi si chiede se il contratto è agevolato; che vuol dire ?

Come confermato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (allegato tecnico-bis al D. Dirig.  31.7.1998 e s.m.), ai sensi dell’art. 8 della legge 9.12.1998, n. 431, “il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento” qualora ricorrano le seguenti condizioni:

a)     l’immobile locato si trovi in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa di cui all’art. 1 del D.L. 30.12.1988, n. 551, convertito nella legge 21.2.1989, n. 61 e successive modificazioni;

b)     il contratto di locazione rientri tra quelli stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell’art. 2 della citata legge n. 431/’98, ovvero rispetti le condizioni fissate dai decreti di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 4, cioè, in altre parole, sia un contratto “concordato”, conforme agli accordi locali sottoscritti tra le organizzazioni rappresentative della proprietà e degli inquilini.

L’agevolazione non si applica ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per quelli stipulati con studenti universitari (art. 5, comma 2, legge n. 431/’98) o sottoscritti dagli enti locali in qualità di conduttori, sempre per le stesse esigenze abitative transitorie (art. 1, comma 3, legge citata).

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Cosa si intende per canone annuo costante e canone annuo variabile ?

Nel D.Dirig. 31.7.1998, allegato tecnico bis, sono fornite le seguenti indicazioni:

a) si intende costante anche il canone suscettibile di adeguamenti o aggiornamenti (per esempio gli aggiornamenti Istat);

b) si intende variabile il canone determinato con importi diversi per le varie annualità.

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Ho una serie di contratti, per i quali devo effettuare il PAS, la cui scadenza è 31/12/2002. Entro quando devo eseguire la procedura di PAS?

Se la scadenza del contratto è 31.12.2002 ci sono a disposizione 30 giorni dopo la scadenza per effettuare il pagamento dell'annualità successiva (PAS). Parte di tale lasso di tempo però (10 giorni) è riservato a Federcasa per effettuare fisicamente la procedura, pertanto la data ultima di invio della richiesta fax a Federcasa è il 20.1.2003.

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No, attualmente il tracciato record richiesto dalla SOGEI non prevede questa eventualità.

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